Inwestor kupił działkę 600 m², zamówił projekt domu z garażem i dopiero u architekta dowiedział się, że po uwzględnieniu nowych odległości, miejsc postojowych i powierzchni biologicznie czynnej zostaje mu do zabudowania mniej niż połowa terenu. To nie jest jednostkowa historia — spotykam to regularnie na budowach w Łodzi, gdzie deweloperzy i inwestorzy indywidualni kupowali grunty jeszcze pod stare parametry, a teraz rozliczają się z nową rzeczywistością. Od 20 września 2026 r. obowiązuje znowelizowane rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, i zmiana dotyczy nie tylko energetyki czy pożarówki — zmienia się geometria działki.
Co dokładnie weszło w życie 20 września 2026 r. — zakres zmian dotyczących działki
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obowiązuje w nowym brzmieniu od 20 września 2026 r. Stare rozporządzenie straciło moc 19 września 2026 r. Nowe przepisy objęły m.in. Dział II regulujący zagospodarowanie działki budowlanej — a w nim dziewięć rozdziałów od usytuowania budynku po zieleń i urządzenia rekreacyjne.
Z perspektywy inwestora indywidualnego i dewelopera najistotniejsze zmiany skupiają się w kilku paragrafach: §12–13 dotyczących odległości od granic działki, §39 regulującym powierzchnię terenu biologicznie czynnego oraz przepisach o dostępności budynków. Zmiany dotyczą parametrów zagospodarowania terenu — nie bryły budynku w sensie konstrukcyjnym — więc wpływają bezpośrednio na to, co projektant może umieścić na rzucie działki, zanim jeszcze zacznie rysować elewacje.
Data graniczna dla konkretnej budowy to data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia. Wniosek złożony przed 20 września 2026 r. i rozpatrywany według starych przepisów jest zasadniczo procedowany na ich podstawie — ale tylko jeśli organ zdążył wydać decyzję lub milcząca zgoda stała się skuteczna jeszcze przed tą datą. Każdy wniosek składany od 20 września 2026 r. musi spełniać nowe wymagania. Więcej o tym, jak data złożenia wniosku przekłada się na stosowane przepisy, opisałem w artykule Wyjaśnienia GUNB o zmianie pozwolenia na budowę: kiedy stare przepisy nadal działają.
Warto odnotować kontekst legislacyjny: na etapie wejścia rozporządzenia w życie ustawa przewidująca 18-miesięczny okres przejściowy dla inwestorów była po pierwszym czytaniu w Sejmie. Oznacza to, że część inwestorów trafiła w moment, w którym nowe przepisy działają bez bufora, który miał łagodzić przejście.
Odległości od granicy i od sąsiedniego budynku: nowe liczby
Paragraf 12 rozporządzenia — o odległościach budynków od granicy działki budowlanej — był przedmiotem największych zmian już w nowelizacji z 2024 r. i nowe rozporządzenie te zmiany utrzymuje oraz koryguje. Podstawowe progi pozostają w logice trzech wartości: 4 m przy ścianie z oknem lub drzwiami, 3 m przy ścianie bez otworów. Nowe przepisy korygują jednak zasady ustalania odległości z uwzględnieniem wysokości zabudowy i relacji do sąsiedniej zabudowy, co w praktyce oznacza, że sam rzut rzadko wystarcza — projektant musi uwzględnić przekrój.
Garaż wolnostojący i budynki gospodarcze mają odrębne reguły — odległość 1,5 m przy ścianie bez otworów pozostała jako opcja przy zachowaniu konkretnych warunków dotyczących kubatury i rodzaju obiektu. Zmiana względem stanu sprzed września 2026 r. polega m.in. na doprecyzowaniu, które obiekty mogą korzystać z tej ulgi, a które podlegają ogólnemu reżimowi §12. Projektanci w Łodzi, z którymi rozmawiam, wskazują, że właśnie ta część korekty generuje najwięcej pytań przy uzgodnieniach.
Na etapie projektu budowlanego architekt sprawdza zgodność z §12 na rzucie i przekroju, a inspektor nadzoru budowlanego weryfikuje realizację w terenie — przez pomiar rzeczywisty od granicy działki, nie od ogrodzenia. To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne: ogrodzenie może stać kilkanaście centymetrów od granicy ewidencyjnej, a odległość liczy się do granicy. Błąd popełniony na etapie wytyczenia przez geodetę wraca później jako niezgodność podczas kontroli PINB.
Powierzchnia biologicznie czynna 30 proc. — jak przeliczyć to na metry kwadratowe
Paragraf 39 rozporządzenia podnosi minimalny próg powierzchni terenu biologicznie czynnego dla działek przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną z 25 do 30 proc. powierzchni działki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy mogą ten próg podwyższyć, ale nie obniżyć poniżej poziomu wynikającego z rozporządzenia. Dla inwestycji deweloperskiej na działce 2000 m² różnica między 25 a 30 proc. to 100 m² dodatkowej zieleni — a to powierzchnia, która mogła wcześniej być parkingiem lub zabudową.
Dla zabudowy jednorodzinnej próg biologicznie czynny jest regulowany przez plan miejscowy lub warunki zabudowy, ale rozporządzenie wyznacza minimum. Inwestor projektujący dom na działce 600 m² w gminie bez planu miejscowego operuje na warunkach zabudowy — i tam wpisany udział biologicznie czynny bezpośrednio ogranicza powierzchnię zabudowy oraz utwardzeń. Jeśli decyzja WZ mówi 30 proc., do zabudowania i utwardzenia pozostaje 420 m², a od tego odejmuje się jeszcze odległości od granic i dojazd. Sprawdzenie, jak plan ogólny gminy kształtuje te parametry w konkretnej lokalizacji, opisałem w artykule Plan ogólny gminy 2025: jak reforma planowania przestrzennego zmienia zasady budowy.
Nowe przepisy precyzują też, co zalicza się do powierzchni biologicznie czynnej — zielone dachy i powierzchnie przepuszczalne mogą być wliczane, ale na warunkach określonych rozporządzeniem. To zmiana, która jednocześnie daje projektantom narzędzie do bilansowania terenu, pod warunkiem że zostanie zaplanowana od początku, a nie dosadzona jako korekta po fakcie.
Dostępność dla osób z niepełnosprawnościami: kiedy deweloper liczy lokale, a nie procenty
Nowe rozporządzenie rozszerza obowiązki dotyczące dostępności budynków wielorodzinnych. Deweloper realizujący budynek z więcej niż czterema lokalami zapewni co najmniej 6 proc. lokali dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami — jednak nie mniej niż jeden lokal. Budynki z maksymalnie czterema lokalami są zwolnione z tego wymogu liczbowego. Ta zmiana nie jest kwestią estetyki projektu — bezpośrednio wpływa na mix mieszkaniowy i układ funkcjonalny pięter.
W praktyce dla średniego budynku z 20 lokalami oznacza to co najmniej 2 lokale przystosowane w pełnym zakresie wymaganym rozporządzeniem. Lokale te mają inne wymagania metrażowe i funkcjonalne niż standardowe, co projektant musi uwzględnić już na etapie koncepcji, nie na etapie projektu wykonawczego. Zmiana ta uderza najmocniej w segmenty kamienicy miejskiej i małego budynku wielorodzinnego, gdzie każdy metr rzutu jest rozplanowany pod konkretny standard.
Co inwestor traci na działce i jak to policzyć przed zakupem gruntu
Zanim inwestor podpisze umowę na grunt lub zamówi projekt, bilans działki powinien zawierać cztery elementy:
- Powierzchnia biologicznie czynna: minimum 30 proc. dla wielorodziny według nowego §39, konkretna liczba z WZ lub MPZP dla jednorodzinnej.
- Pas odległości od granic: 4 m przy ścianie z oknem, 3 m przy ścianie bez otworów — liczyć od granicy ewidencyjnej, nie od ogrodzenia.
- Powierzchnia komunikacji i miejsc postojowych: liczba miejsc wynika z funkcji budynku i liczby lokali, miejsca muszą zmieścić się w granicach działki lub być zapewnione w inny sposób zgodny z MPZP.
- Dostępność i zieleń towarzysząca: place zabaw, zieleń urządzona — nowe rozporządzenie aktualizuje szczegółowe wytyczne dla tych elementów.
Łączny efekt nowych przepisów jest taki, że rzeczywista powierzchnia do zagospodarowania pod kubaturę jest mniejsza niż wynikałoby z iloczynu granic działki. Na gruncie o nieregularnym kształcie lub sąsiadującym z zabudową po kilku stronach ta redukcja może przekroczyć 40 proc. Jeśli analizujesz konkretną działkę i chcesz sprawdzić bilans terenu przed podpisaniem umowy, możesz zapytać mnie o opinię techniczną zanim zlecisz projekt architektowi.