Inwestor, który uzyskał pozwolenie na budowę przed 7 stycznia 2026 r., a teraz chce zmienić projekt — staje przed pytaniem, które przepisy go obowiązują: stare czy nowe. Nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie 7 stycznia 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 524), nie daje tu jednoznacznej odpowiedzi na poziomie samej ustawy. Odpowiedź przyszła ze strony GUNB — i ma konkretne konsekwencje dla każdego wniosku o zmianę pozwolenia złożonego po tej dacie.
Na czym polega problem z przepisami intertemporalnymi przy zmianie pozwolenia
Przepisy intertemporalne regulują, które normy stosuje się do stanów faktycznych zapoczątkowanych przed wejściem w życie nowego prawa. Art. 26 ustawy nowelizującej wprowadził 12-miesięczny okres przejściowy, w którym inwestor składający wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie może dołączyć projekt sporządzony według przepisów sprzed 7 stycznia 2026 r. Ten mechanizm dotyczy jednak wprost nowych postępowań — i tu zaczyna się problem.
Zmiana pozwolenia na budowę to odrębne postępowanie administracyjne, wszczynane na podstawie art. 36a Prawa budowlanego. Organ rozpatruje wniosek w odniesieniu do decyzji już wydanej — i do projektu, który tamta decyzja zatwierdziła. Jeśli pierwotne pozwolenie opierało się na przepisach sprzed nowelizacji, a nowy wniosek trafia do starosty po 7 stycznia 2026 r., powstaje realna wątpliwość: czy projekt zamienny sporządza się według starych, czy nowych wymagań.
W praktyce starostw zdarzały się rozbieżne podejścia — część organów wzywała do uzupełnienia dokumentacji zgodnej z nowym rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, część akceptowała stary układ. Ta niejednolitość generuje ryzyko odrzucenia wniosku lub wezwania do uzupełnień na podstawie błędnie zastosowanej podstawy prawnej.
Co dokładnie wyjaśnił GUNB: stare czy nowe przepisy przy zmianie PnB
GUNB opublikował wyjaśnienia dotyczące stosowania przepisów przejściowych przy zmianie pozwolenia na budowę. Stanowisko wynika wprost z art. 26 ustawy nowelizującej: w okresie 12 miesięcy od dnia wejścia nowelizacji w życie — czyli do 7 stycznia 2027 r. — inwestor ma wybór co do tego, według których przepisów sporządza projekt dołączany do wniosku.
GUNB potwierdził, że wybór dotyczy zarówno nowych wniosków o pozwolenie, jak i wniosków o zmianę pozwolenia na budowę. Inwestor może dołączyć projekt opracowany zgodnie z przepisami nowymi albo tymi obowiązującymi przed 7 stycznia 2026 r. — pod warunkiem, że wyraźnie wskazuje tę podstawę we wniosku. Organ nie może samodzielnie narzucić jednej wersji przepisów, jeśli inwestor korzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 26.
Stanowisko GUNB rozstrzyga też kwestię spójności dokumentacji: projekt zamienny powinien być wewnętrznie jednolity. Mieszanie wymagań z obu reżimów prawnych — np. część rysunków według starego rozporządzenia, część według nowego — organ może potraktować jako brak formalny i wezwać do uzupełnienia w trybie art. 64 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Trzy sytuacje, w których zmiana pozwolenia komplikuje się po nowelizacji
Pierwsza sytuacja to zmiana projektu budowlanego w trakcie budowy — czyli klasyczne zastosowanie art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego. Jeśli roboty trwają, a kierownik budowy stwierdza istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego, inwestor musi uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia przed wznowieniem robót. Tu data pierwotnego pozwolenia determinuje, który projekt był zatwierdzony — i według jakiego formatu go sporządzono.
Druga sytuacja to zmiana inwestora w toku budowy. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora (art. 40 Prawa budowlanego) nie wymaga zmiany projektu, ale jeśli nowy inwestor chce jednocześnie zmodyfikować zakres robót, składa łącznie wniosek o przeniesienie i zmianę. W takim przypadku organ rozpatruje dwa wnioski, z których jeden podlega przepisom starym, a drugi — zależnie od wyboru inwestora — nowym lub starym.
Trzecia sytuacja dotyczy zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części w połączeniu ze zmianą pozwolenia. Nowelizacja zmodyfikowała katalog przypadków wymagających zgłoszenia lub pozwolenia przy zmianie użytkowania. Jeśli inwestor realizuje budynek według starego projektu i jednocześnie chce zmienić funkcję części obiektu, organ analizuje, czy nowa funkcja spełnia wymagania techniczne według przepisów wskazanych przez inwestora — a nie automatycznie według nowych norm.
Co sprawdzić przed złożeniem wniosku o zmianę pozwolenia na budowę
Przed złożeniem wniosku o zmianę pozwolenia inwestor ustala trzy rzeczy: datę wydania pierwotnej decyzji, przepisy, według których sporządzono zatwierdzony projekt, oraz to, czy wniosek trafia do organu przed 7 stycznia 2027 r. Tylko ta ostatnia data decyduje o tym, czy uprawnienie z art. 26 nowelizacji w ogóle obowiązuje.
Praktyczna lista kontrolna przed złożeniem wniosku obejmuje:
- Sprawdzenie daty pierwotnego pozwolenia i potwierdzenie, że zatwierdzony projekt budowlany odpowiada przepisom sprzed 7 stycznia 2026 r.
- Wskazanie we wniosku o zmianę, według których przepisów sporządzono projekt zamienny — bez tego wskazania organ może wezwać do uzupełnienia.
- Upewnienie się, że projekt zamienny jest wewnętrznie spójny: forma, zakres i układ dokumentacji odpowiadają jednemu reżimowi prawnemu.
- Weryfikację, czy zmiana nie dotyczy elementów, które po nowelizacji wymagają odrębnego zgłoszenia lub decyzji — np. zmiany sposobu użytkowania.
- Zachowanie kopii pisemnego wyboru podstawy prawnej jako załącznika do dokumentacji budowy.
Rola inspektora nadzoru inwestorskiego na tym etapie jest niedoceniana. Inspektor weryfikuje kompletność dokumentacji przed złożeniem, identyfikuje rozbieżności między projektem zatwierdzonym a zamiennym i sygnalizuje inwestorowi, czy planowana zmiana kwalifikuje się jako istotne odstąpienie w rozumieniu art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego. To rozróżnienie decyduje o tym, czy inwestor musi wstrzymać roboty, czy może je kontynuować.
Jeśli masz wątpliwości, które przepisy wskazać we wniosku o zmianę pozwolenia i jak skompletować dokumentację, żeby organ nie wezwał do uzupełnień, możesz zapytać mnie przed złożeniem wniosku — zanim projekt zamienny trafi na biurko starosty.