W sierpniu 2026 deweloperzy w największych miastach sprzedali więcej mieszkań niż w lipcu – a ich oferta skurczyła się do poziomów niewidzianych od kilku lat. W Łodzi widać to szczególnie wyraźnie: inwestorzy, którzy czekali na „lepszy moment”, zaczynają rozumieć, że ten moment już trwa. Dane z rynku pierwotnego pokazują kierunek, a osoby odkładające decyzję o zakupie grają na korzyść tych, którzy działają teraz.
Co pokazują dane z sierpnia 2026: sprzedaż w górę, oferta w dół
Według danych RynekPierwotny.pl z września 2026, w samej Łodzi dostępnych jest 6 011 ofert nowych mieszkań w 104 inwestycjach deweloperskich. Dla miasta tej wielkości to liczba, która brzmi solidnie – do czasu, gdy porówna się ją z tempem absorpcji z ostatnich kwartałów. Sierpniowe ożywienie sprzedaży przy jednoczesnym braku proporcjonalnego uzupełnienia oferty to klasyczny sygnał zacieśniającego się rynku.
Średnia cena na rynku pierwotnym w Łodzi wyniosła w sierpniu 2026 roku 11 614 zł/m² (dane RynekPierwotny.pl), a według Tabelaofert.pl we wrześniu 2026 wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 11 570 zł/m², przy wzroście rok do roku o 1,9%. SonarHome odnotowuje wzrost cen ofertowych w sierpniu o 0,23% miesiąc do miesiąca – to nie jest jednorazowe wahnięcie, lecz kontynuacja powolnego, stabilnego trendu wzrostowego. Korekta cenowa, na którą czekała część kupujących, nie zmaterializowała się i przy obecnym układzie sił rynkowych nie ma podstaw, by oczekiwać jej w krótkim terminie.
Widzew notuje wzrost cen o 5,08% rok do roku – średnia cena metra kwadratowego w sierpniu 2026 osiągnęła tam 12 097 zł (dane Tabelaofert.pl). To dzielnica, która przez lata traktowana była jako zaplecze dla kupujących z ograniczonym budżetem, a dziś cenowo dogania lokalizacje postrzegane jako bardziej prestiżowe. Dla inwestora kupującego pod wynajem lub z myślą o odsprzedaży po kilku latach taki trend to twarda przesłanka, nie prognoza.
W strukturze oferty dominują mieszkania dwupokojowe – 41,8% wszystkich lokali dostępnych u łódzkich deweloperów. Kawalerki stanowią 24,2% oferty, czyli łącznie z „dwójkami” absorbują niemal dwie trzecie rynku. Inwestorzy szukający lokali pod wynajem krótkoterminowy lub studencki mają więc wybór, ale czas reakcji na konkretną ofertę skrócił się wyraźnie w stosunku do ubiegłego roku.
Dlaczego Łódź reaguje szybciej niż inne miasta
Śródmieście osiąga średnią cenę 12 613 zł/m² przy 1 488 ofertach, Polesie – 10 656 zł/m² przy 1 103 ofertach, Bałuty – 10 551 zł/m² przy 810 ofertach (dane Tabelaofert.pl, stan na 6 września 2026). Dla inwestora z Warszawy, gdzie ceny na rynku pierwotnym przekraczają 17–18 tys. zł/m², łódzkie Śródmieście za 12,6 tys. zł/m² to arbitraż cenowy, który trudno zignorować. Kapitał z większych rynków płynie do Łodzi nie dlatego, że rynek tu jest „tani” w absolutnym sensie, lecz dlatego że relacja ceny do potencjału wzrostowego wypada korzystnie na tle Trójmiasta czy Krakowa.
Jako inspektor nadzoru inwestorskiego pracujący na łódzkich budowach od ponad dwudziestu lat obserwuję, że tempo realizacji nowych inwestycji nie nadąża za popytem. Procesy administracyjne – uzyskanie pozwolenia na budowę w trybie art. 28 Prawa budowlanego, a następnie zawiadomienie o zakończeniu budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – pochłaniają od kilkunastu miesięcy wzwyż, zanim jakikolwiek lokal trafi na rynek. Deweloperzy, którzy nie mają gruntów z prawomocnymi pozwoleniami już dziś, nie dostarczą mieszkań przed 2028 rokiem.
Atal, Develia i lokalni deweloperzy – Baltic Estate, Profit Development – realizują kolejne etapy swoich osiedli, ale harmonogramy odbioru lokali są rozpisane na lata. Na Polesiu przy ul. Borowej 1 Baltic Estate oferuje lokale od 9 500 zł/m² – to jeden z tańszych progów wejścia na rynek pierwotny w zachodniej części miasta. Jednak dostępność takich ofert maleje wraz z postępem sprzedaży kolejnych etapów, a deweloper nie ma obowiązku utrzymywać cen z pierwszego etapu przy wprowadzaniu kolejnego – i zazwyczaj tego nie robi.
Łódź w ciągu ostatnich lat zmieniła się infrastrukturalnie w stopniu, który jeszcze pięć lat temu byłby trudny do przewidzenia. Rewitalizacja kamienic w centrum, nowe projekty tramwajowe, przekształcenie poprzemysłowych kwartałów – to czynniki, które podnoszą atrakcyjność miasta dla najemców i przez to podtrzymują opłacalność inwestycji pod wynajem. Inwestor kupujący dziś wchodzi na rynek, który ma przed sobą kilka lat doganiania Poznania czy Wrocławia pod względem cen.
Kiedy kupować: trzy sygnały rynkowe, które przegapia większość inwestorów
Sierpień 2026 dostarcza trzech zbieżnych sygnałów, które rzadko pojawiają się jednocześnie:
- Oferta dostępna na rynku kurczy się, a sprzedaż rośnie – to klasyczny punkt, po którym ceny przyspieszają, nie zwalniają.
- Widzew, Bałuty i Polesie notują wzrosty rok do roku przy wciąż niższych cenach bazowych niż Śródmieście – margines wzrostu pozostaje w tych dzielnicach większy.
- Nowe pozwolenia na budowę nie przekładają się na nowe lokale szybciej niż w ciągu 18–24 miesięcy, więc podaż nie odpowie na popyt przed końcem 2027 roku.
- Stopy procentowe i dostępność kredytów hipotecznych pozostają czynnikiem zmiennym, ale przy obecnych warunkach zdolność kredytowa kupujących jest wyraźnie wyższa niż rok temu.
Decyzja o zakupie mieszkania w Łodzi nigdy nie jest prosta – dotyczy kwot rzędu kilkuset tysięcy złotych, a różnica między dobrą a złą umową deweloperską potrafi kosztować więcej niż roczna rata kredytu, dlatego jeśli rozważasz inwestycję i chcesz skonsultować stan zaawansowania konkretnej budowy lub ocenić dokumentację techniczną przed odbiorem lokalu, możesz umówić się na konsultację zanim deweloper przekaże ci klucze.